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哪些工作易患白癜风
嘉兴在线新闻网     2017-10-21 10:45:14     手机看新闻    我要投稿     飞信报料有奖
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人物·《岁月凶猛》

  “岁月像一个磨刀师”

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  房地产当中,最贴近我们生活的不动产形式是住宅,而平时大家最关注的就是住宅的价格。房价到底是怎么决定的?我们对此做过很多研究,这里给大家一些提示,方便大家参考。

  第一个研究方法是看当地的GDP 。根据宏观经济的研究,经济增长一般是从人均GDP为一两千美元时开始的。当人均GDP到8000美元时,温饱问题已基本解决,住宅市场会逐渐饱和。中国整个国家的人均GDP已经超过8000美元了,整体住宅供应量已经饱和,所以近几年大家看到很多城市的住宅逐渐滞销。

  第二个研究方法就是看一个城市卖的新旧房子的比例。如果这个城市每天卖6套房子,一半是新房,一半是旧房,这就意味着房市接近饱和,北京、上海等很多城市就是如此。

  但是如果超过这个比例,比如说纽约卖了6套房,4套房是二手房,2套房是新房,成交的二手房多于一手房的时候,这个市场就已经饱和了。目前,国内相当多城市的二手房交易都多于一手房。

  在这种情况下,值得我们去关注的潜力住宅,都在一些“三增长”的地方。

  第一,人口增长。因为住宅和人是直接联系的,如果这个地方的人口没有增长,你买的房子一定会贬值。东北每年有180万到200万人离开城市,你现在去那儿投资住宅基本上都是赔钱的。

  人口增长非常重要,北京、上海、深圳的房价为什么不掉?那是因为北京和上海的人口每年净增长五六十万,而深圳已经是过千万人口的城市,现在还在增长。北京的朝阳区,光是中央电视台就为它带来了几万人,所以这个地区的租金持续上涨。

  第二,积极人口的增长,即要关注人口增长的结构。如果增长的人口全是要饭的、流浪者,当地的房价不仅不会涨,可能还会降。因为社会治安不好,犯罪率高,有条件的人就都跑掉了。

  大家知道,硅谷里都是一些科技人才,受过非常好的教育。这些人有的还会创业,既创造了很多就业机会,又能带来收入。这种人口增长,本身就会变成一个需求。举个例子,过去是制造业、出口创造GDP ,而现在是服务业、科技创造GDP 。

  比如做煎饼,天津人做了几百年煎饼,却没有一家的营业额超过1000万元。但是北京有个创业者用互联网思维做煎饼,市值高达20亿元。这个创业者不仅提高了他的个人价值,还创造了很多就业机会,带来了更多的收益。

  第三,经济的增长。最近三年以来,城市经济的增长发生了很大的变化。十多年以前,经济增长是外延式的,主要靠制造业、基础服务业,包括原材料、能源在内的传统实体经济。加强基础设施建设、财政投入,所以过去的增长表现更直观,城市越来越大,投入也越来越多。挖煤的人赚钱了,挖矿的人也赚钱了,所有做出口、加工的人都赚钱了。

  而现在,这些人都说日子不好过,我就想起了《新鸳鸯蝴蝶梦》的“由来只有新人笑, 有谁听到旧人哭”。各个行业都是新人笑、旧人哭。新人是谁呢?我们叫它“五行业”,俗称“五大美女”——互联网、云计算、人工智能、基因生物、大娱乐大健康,大家知道这五大行业都在奔向高科技。那旧人是谁呢?就是刚才我们讲的,传统的制造业、矿产、能源。一遍一遍地重复新人笑、旧人哭,这就叫社会进步。

  我们城市的经济地图发生了很大的变化,过去的经济地图中,每个二线城市都差不多,大多是卖地、卖矿、出口,但是最近这几年,“五大美女”只活跃于七八个城市,所以这七八个城市的住宅有戏。 (10)


来源:嘉兴在线—嘉兴日报    作者:摄影 记者 冯玉坤    编辑:李源    责任编辑:胡金波
 
 
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